Эксперты: Нет оправдания государству, которому не нужны собственные переселенцы

Эксперты: Нет оправдания государству, которому не нужны собственные переселенцы

Киев, 13 октября.

Подводя осенние итоги неоднозначной ситуации на украинском рынке недвижимости, эксперты определили несколько новых факторов, характеризующих его в условиях войны. Члены Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ), риэлторы, аналитики, общественные деятели, представители страховых компаний и переселенцы рассказали о них на пресс-конференции в Киеве. Это не только размежевание рынка на территориальные зоны – стабильные и нестабильные, активизация спроса на аренду жилья из-за появления новой категории клиентов – вынужденных переселенцев из зоны АТО. Это также появление стереотипов у арендодателей в отношении «донецких» и грустные реалии полного отсутствия внимания к проблеме со стороны власти.
Nedvizhimost-3
Ненужные стране изгои

Елена Маленкова, эксперт, член АСНУ, владеющая бизнесом и недвижимостью в зоне АТО (выехала из Донецка в начале мая): «Я вхожу в Комитет содействия переселенцам. Могу точно сказать, что никаких государственных программ помощи переселенцам в Украине нет. Нам пришлось даже пробивать закон о том, чтобы мы получили возможность голосовать. В итоге, когда меня вносили в Реестр избирателей, то потребовали предъявить лишь договор об аренде квартиры. Только с 1 октября мы пробили свое право проголосовать в своем государстве, просто придя по месту своего временного проживания в исполком – лишь с паспортом и идентификационным номером налогоплательщика, написав заявление».

Malenkova

Елена Маленкова, эксперт, член АСНУ

По словам переселенцев, они поднимали вопрос о том, что в стране неохотно сдают им жилье. Тут и мифы, связанные с сепаратизмом, но больше всего такое нежелание арендодателей связано с тем, что в СМИ был определенный вброс информации, мол, переселенцы въедут, а потом у них не будет денег и их невозможно будет выселить.

«О том, что существуют законы о частной собственности, люди «не слышали»: если переселенцы арендуют квартиру, то собственник свои права на квартиру не теряет», – сетует Маленкова. – Но пока тщетно: никаких госпрограмм для нас нет. Только сейчас начали говорить о том, что будут компенсации – порядка 800 грн за аренду жилья. Это при том, что самая минимальная сегодняшняя цена аренды квартиры в Киеве – это 3,5 тыс грн. – при том, что у нас проблемы с трудоустройством (опять же, из-за прописки). То есть, эти 800 грн не решают проблему в принципе. Более того, если человек устраивается на работу, он теряет право даже на эту компенсацию, потому что она положена только безработным либо пенсионерам».

Людям приходится выживать: что-то решать самостоятельно, в чем-то помогают общественные организации. Определенную миссию в помощи переселенцам взяла на себя АСНУ, частично подключились страховые компании, пришлось вспомнить о несправедливо забытом кооперативном движении.

«Не сдам квартиру донецким!»

Zlyden-3

Сергей Злыдень, президент АСНУ

Сергей Злыдень, президент АСНУ: «У нас есть две программы. Разрабатывались они не сегодня, а еще тогда, когда не было такой ситуации в стране. Ориентированы они были на улучшение экономической ситуации на рынке недвижимости. Но, как видите, так получилось, что эти программы сегодня стали особо востребованы вынужденными переселенцами».

Не секрет, что у таких людей, особенно в Киеве и западных регионах, появился обидный гриф «лица донбасской национальности», «донецкие», «луганские» и т.д. К сожалению, такое неморальное отношение – не редкость, и это тенденция. Когда они перед трудоустройством пытаются на месте переселения снять жилье, то многие собственники квадратных метров часто относятся с недоверием. Украинцы почему-то опасаются, что их имущество испортят, да и аренда уж очень временная.
«Мы вместе с партнерами – страховыми компаниями – разработали программу, когда за счет риелтора (это небольшая страховка) снимается данное напряжение между арендодателем и арендатором, – продолжает Сергей Злыдень. – По аналогии, как работает на авторынке автогражданка, когда страхуется гражданская ответственность, только в сегменте аренды».

Доступно, но за деньги

Вторая программа созвучна названию закона о доступном жилье, но она негосударственная – «Доступное жилье». Направлена инициатива на то, чтобы попытаться обеспечить нуждающихся граждан необходимым, качественным жильем. Речь идет об индивидуальном строительстве. По уверению авторов программы, с ее помощью переселенцы могут приобрести жилье в пределах суммы в эквиваленте от 25-30 тыс. долларов и выше.

Пришлось-таки вспомнить «старые-добрые-советские», когда кооперативная система использовалась активно и успешно. Да и сейчас она довольно популярна в мире. Яркий пример: кооперативной работой при приобретении жилья в благополучной Франции пользуется 70% населения.

Pereginec

Иван Перегинец, руководитель проекта негосударственной программы «Доступное жилье»

Иван Перегинец, руководитель проекта негосударственной программы «Доступное жилье»: «Программа основана на тенденции, которая сложилась в нашей стране в последние 20 лет – рост доли малоэтажного жилья по отношению к многоэтажному в общем вале, которое строят в Украине. В 1990 году индивидуального жилья строилось 20%, а 80% – многоэтажного. В 2013 году соотношение изменилось: 65% к 35%.

Но если технологические, финансовые и управленческие аспекты строительства многоэтажек как-то стабилизировались, и сегодня ими занимаются разного рода крупные компании и конфедерации, то малоэтажное жилье «отдано на откуп» самим людям. Это приводит к тому, что индивидуальный дом строится достаточно долго – от трех-пяти лет. Стоимость строительства – значимая, а применение технологий – слабое».

Специалисты решили, что данный аспект можно использовать и вернуться к забытым начинаниям в области строительства кооперативного жилья. К тем принципам, которые сейчас используют в Германии, Франции и других развитых странах. И учли их в разработке определенных программ.

 

Страна одиноких людей

«Чем отличается формат генподрядного сотрудничества от кооперативного движения?  – поясняет Перегинец. – Кооператив – это неприбыльная организация, которая не платит налогов, не несет административных издержек, не выплачивает зарплат, не совершает пенсионных отчислений и пр. Это преимущество он использует, чтобы создать и продать более технологический продукт, не выходя из конъюнктуры рынка».

По словам инициаторов программы, они пошли по методу разработки «дома как товарной единицы». Чтобы человек мог купить его, не прибегая к строительным услугам, то есть, как любой другой готовый продукт. Учли они и статданные.

«Первое: в Украине сложилась довольно интересная тенденция. 20% из 17 млн домохозяйств состоят из одного человека, 29% – из двух человек. То есть, больше половины населения – это хозяйства, где один-два человека, – замечает руководитель проекта. – Второе: по итогам прошлого года, средняя единица жилья, строимого в Украине, – 105 кв. м. Теперь вопрос: зачем? Ведь половина жителей страны может вполне удовлетвориться домами 35-45 кв. м, которые будут хорошо проработаны технологически: с теплонасосами, термозащитой и другими техмоментами, которые обеспечивают качество жизни».

Специалист при этом в качестве примера назвал дом, который стоит всего 207 тыс грн. Он уверил, что проект включает разные программы строительства: стандартную, удешевленную, накопительную. «Со сроком строительства уменьшается его стоимость – каждый год он становится дешевле на 10%. То есть, если дом стоит 20 тыс. долл., то через год он будет стоить 18 тыс, через два – 16, через три – 14. – подсчитал Перегинец. – При этом, он начинает строиться сразу. Кооператив себе может позволить это, потому что у него нет стандартных расходов и отчислений, как у генподрядной организации.

Если мы берем 40% собственных вкладов и 60% – это кредит, то у нас через три года номинальная стоимость дома составит примерно 153%. Если же идти по кооперативной программе удешевления – то это будет 70%, если по накопительной – эти же 100%. Эти программы уже работают».

С учетом ситуации, которая сложилась в стране с вынужденными переселенцами, один из таких коттеджных городков выделил под данную программу 23 единицы жилья с компенсацией кооперативом 40% стоимости – это 14 квартир и 8 домов, которые будут предоставлены для этой категории людей.

Не государственного ума дело

Преимущества данной программы, уверяют ее разработчики, можно использовать и для оживления рынка недвижимости. Какие отношения складываются между риелторами и кооперативами такого формата? Обычно риелторы работают на первичном/вторичном рынке многоквартирного жилья, рынке земельных участков и вторичном рынке домов.

Первичный рынок малоэтажного жилья с огромным валом домов, которые строятся (это 70 тыс домов на сумму примерно в 5,5 млрд долл.), к сожалению, риелторами не был освоен. А в формате «дом как товарная единица», считает Перегинец, он вполне может быть освоен. Риелтор может представить его как цельный продукт и повлиять как на собственный профессиональный рост, так и на рынок в целом и социально-экономическую сферу в частности.

Сергей Злыдень: «Мы своими силами вместе с общественными организациями смогли предложить покупателям пока только 8 домов к этому сегменту. Но это только начало, ведь это негосударственная программа, где после первых раздач выстраивается огромная очередь и используются коррупционные схемы. Здесь любой человек, у которого есть какой-то маломальский капитал и которому не хватает на квартиру на первичном рынке строительства, может прийти в кооперативное движение и спокойно за какой-то период получить достойное жилье, выстроить себе комфортный дом».

Такие программы АСНУ и предлагает использовать жителям Донецкой и Луганской областей, собственное жилье которых либо утрачено навсегда, либо находится под угрозой. Жаль, конечно, что рассчитаны они, все же, на людей с определенным капиталом. Но что еще более печально, так это полное игнорирование проблем переселенцев властями Киева.

Свежо придание..
Но говоря о государственном содействии, Сергей Злыдень вспомнил-таки два закона от 2004 года о социальном и доступном жилье, кредитовании молодежи.

«Именно эти законопроекты должны были сегодня решать данную экстренную ситуацию. Что мы видим: они не работают. Более того, от тех людей, которые попали под категорию граждан, защищенных этими законами (особенно о молодежном кредитовании), государство вообще отвернулось! Они сегодня сам на сам со своими проблемами, банками и пр.», – возмущается президент АСНУ.

Он назвал еще одну проблему, от которой отмежевалось государство. Люди, которые уже потеряли свое жилье в Донбассе, оказывается, до сих пор платят кредиты (по 20, 30, 40 тыс. долл.) по ипотеке банкам! И они сегодня совершенно никому не нужны. Понятно, что эти кредиты давались еще до войны. Но самое интересное – теми банками, которые работали на территории Донбасса и успешно продолжают работать в Киеве.

То есть, государство имеет сегодня все рычаги для решения данных проблем. «Нет ему оправдания, даже посылами из рода «госудаство еще не сформировано» и пр. Ничего подобного! Все институции работают. –  подчеркивает Злыдень. – А под лозунгом «Единая страна» нам нужно, прежде всего, подумать именно об этих людях. Ведь это наши граждане, а не чужие. Они находятся рядом с нами.

Общественные организации сами по себе не могут без массовой поддержки вытащить такой пласт. АСНУ в сфере аренды пытается продвинуть программу, чтобы на волонтерских началах с помощью нового вида старого страхования о гражданской ответственности снять напряжение в сфере аренды. Чтобы переселенцы, имея средства до 3-4 тыс грн в месяц, могли спокойно, без нервов снять себе жилье».

Понятно, что даже для той категории переселенцев, которые приехали с Восточной Украины «не с пустыми руками и головами», этих программ недостаточно.

«Панаехали!»

Елена Маленкова: «Я являюсь ярким представителем такой категории пострадавших граждан. В Донецком регионе у таких, как я, осталось достаточно собственности: и офисы, и магазины, и квартиры. Мы надеемся на то, что наши объекты недвижимости не будут разрушены. Но начинаем старт определенной инициативы. Суть ее в том, что, возможно, будет какое-то частное инвестирование в целевое кредитование под самый минимальный процент на очень долгий срок для восстановления либо строительства нового жилья на территории Украины (при худшем развитии ситуации на Донбассе). Я постоянно слышу, мол, вы тут приехали и что-то от нас требуете. Хочу сказать, что мы ни от кого ничего не требуем. Ведь те, кто бежал сюда, спасался не столько от разрывов и бомбежек: они просто хотят жить в Украине. Поэтому государство должно видеть проблему, которая назревает в обществе: вместо единой страны мы получаем конфронтацию».

По словам Маленковой, множество переселенцев готовы взять кредиты на покупку жилья на территории Украины. Но в них не должно быть сумасшедших процентов, которые они не в состоянии потянуть. Должны быть программы кредитования до 30 лет под 3-5% годовых в национальной валюте.

Тогда, считает эксперт, это всколыхнет и сам рынок недвижимости в стране, потому что не все придут в Киев, где очень высокие цены (прежде всего на землю под строительство). Есть Кировоград, Черкассы, куда уехало множество украинцев Донбасса.

«Кроме того, – уверена Маленкова, – рынок недвижимости во всех цивилизованных странах вообще является двигателем экономики. Ведь в нем задействованы как строительные компании (рабочие места), таки страховые, банки, компании стройматериалов, мебельные и т.д. То есть, решив сегодня такую краткосрочную и серьезную проблему с льготным кредитованием переселенцев, мы получаем в принципе внутренний спрос».

Иван Перегинец: «Ошибочно зацикливаться на том, что первичный рынок – это, прежде всего, многоэтажное жилье. Наши негосударственные программы интересны тем, что система ценообразования в них совершенно другая. В строительстве многоэтажки в Киеве непроизводственные расходы составляют примерно 500 долл. на 1 кв.м. А финансирование программы кооперативов позволяет обходиться без кредитов на покупку-приобретение. Мы разработали программы, когда у человека почти нет денег – он накапливает их в течении 2-3-летнего периода: ему строят дом и потом дают беспроцентную ссуду до 5 лет».

Вместо «эпилога»

Пользоваться ли данными программами, есть ли в них доля риска, доверять ли их руководителям обустройство своего нового пристанища, решать, конечно, самим переселенцам. Мы всего лишь рассказали о том, что такие инициативы есть, и они исходят не от государства. Возможно, от людей, которые в будущем будут или только хотят им управлять. И это, быть может, многое объясняет.

Поэтому – логичное резюме от главы АСНУ: «Скорее всего, таков удел украинца: в первую очередь сделай сам, а потом уже рассчитывай на помощь кого-то другого».

А о том, что ты живешь в государстве, всю свою трудовую сознательную жизнь платишь налоги и исполняешь законы, лучше вообще забудь, – хочется добавить.

 Елена Дмитриева

 Фото автора

Елизавета Будько


1697

Новости партнеров